房地产开发的主要工作阶段

总的来看、房地产开发可以分为4个大的阶段，即投资决策分析阶段、前期工作阶段目建设阶段和竣工验收与交付使用阶段，每一个阶段的工作部有不同的内容。



1．投资决策分析阶段



投资决策分析是整个开发过程中最为基本、员为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。这一阶段主要的内容是项目选择和项目可行性研究。



项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项日的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建造商、投资商的接触，使项目设想具体化。



项目的可行性研究即在项目选禄之后，对该项目做更进一步的分析．主要包括市场研究、项目的财务评价及经济社会评价等。这里的市场研究已不是泛泛的市场估测，而是一系列与项目类型有关的专项调查研究，这也是影响到项目成败的关键之处。通过项目的可行性研究，可以让开发商对项目的预期收益水平有个估算，也可以对开发中的关键因素有所掌握，从而在若干个开发方案中选择员合适的方案。通过可行性研究，若开发商认为该项目预期水平不可接受，或虽有收益但风险过大，或根本没有收益，即可以放弃这一项目，避免损失。当然，如果某些项目涉及国计民生或有巨大的社会效益及生态效益时，即使经济效益不大，也应多渠道筹资并开工建设。



2．前期工作阶段



前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。



获取土地使用权有多种途径，如出让、转让等．出让获得土地使用权的方式也有协议、招标、拍卖或挂牌等几种，开发商应从项目的需要和自身的条件出发，决定获取土地使用权的方式，并在获得土地使用以后尽快完成土地开发上作，为下一步的止式施工做好准备。资金融通是保证开发话动顺利进行的重要条件，当项目决策以后，开发商府尽快实施筹资计划．通过一些合理有效的筹资方式落实资金v为下一步的各环节提供“血液”。



规划设汁是开发建设所遵守的依据和准则，一个开发项目的规划设计顺当做到既能合理安排用地、又能满足功能需要*既要保证一定的经济、社会及生态效益，义要符合规划要求，尤其是一些特殊性的规划指标，如容积率、建筑密度、人口密度等。规划设计这项工作基做得好．往往能使项目在市场上占优势，获得较多的效益，并进一步带动下·轮的开发。



具体地说，前期工作主要包括：



获得土地位用权；



实施筹资计划；



规划方案的扩韧设计；



获得规划及配套部门的许可；



征地、***b安置、补偿；



施工现场的“三通—“平”或“七通一平”



伯算工程量和开发成本；



与建筑商初步洽谈承发包享宜。



由于前期工作内容较多，时间较长，某些因素可能较之投资决策分折阶段已发生了变化，这就要求开发商对这些变动情况及时掌握，予以修正，以确保项目的顺利进行。



3．项目的建设阶段



项日的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。



由于一个开发项目涉及到多个工程，包括主体建筑、配套工程、基础设施等，如何确保各个工程互相协调建设，就需要对总体建设工程进行统一的组织管理。为了使工程按计划、保质量地完成，开发商往往要通过招标的办法择优选取若干个不同性质的承包商，以签订正式承包合同形式来确保工程施工。