8月科学教育网小李来为大家讲解下。北京换房网，北京改善换房）这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！
我觉得你的换房真是明智之举！住的更舒服！还赚了一百多万！[发][发][发]
记录北京的一次换房链条。
因为孩子已经上中学了，于是将闲置的德胜学区房挂出来卖。很快就成交了，和买主在交接过程中聊天，详细梳理了下整个的换房链条。
整个链条涉及五家，分别代表不同阶段的购房诉求，我们用ABCDE来做标识。我是D。
首家，是打算结婚的小两口A，买婚房。选择了昌平沙河的北街家园两室。总价400万出头，在家里六个钱包的协助下，以及银行贷款200多万拿下。他们对房子的要求是，装修好，房龄新，住着舒服。
北街家园房子是B的，北漂一代，这一家孩子上幼儿园了，在考虑上小学问题。昌平学区比较差，打算换到城里。但家里五口人，至少也要两居的房子，还要能稍微宽敞一些。最后选择了嘉铭桐城将近800万的两居房子，目标是陈经纶学校，在北京也算二流学区房吧。为了换房，这一家也算倾尽全力了。
嘉铭桐城的房子是C的，C和B年龄差不多，是北京土著，孩子也面临上小学，但夫妻俩希望给孩子更好的教育条件。这夫妻俩不缺房子，都是独生子女，两方父母以后的房子也都是他们的，买学区房基本也不怎么住，最后他们选择了我德胜的房子，毕竟德胜学区号称北京第一学区。总价800多万。基本没有差价，但房子质量差的太多了，面积也小了二十平米。
我是D，40多岁了，北漂一代。孩子已经升入中学，老破小的学区房没用了。在北京这么多年，住房一直很憋屈，尽管一直以来都号称家族中收入最高的，但同时居住条件也是最差的。于是想着改善一下，目标京师园三居，1400多万。我卖了学区房后需要补足600多万差价。压力也不算小。这是要以后住一辈子的房子了，周边环境，公园，交通，医疗，商业都要考虑到位，不能再委屈自己了。
最后是E，京师园老教授，孩子已经留学美国了，他们也打算去美国定居，最后这笔钱会流向美国。
这样一个交易链条，代表了典型的几类北京购房需求群体。四套房屋成交，总金额3400万，其中消耗银行资金200多万，以及四个家庭的积累大概1000万。此外中介税费将近100万。
备注：附图只是同小区的参考房型和价格
#北京头条#北京人换房如同买豆腐，让人有了新认知？
最近，两个邻居把房子都卖了，各卖了六百多万，出手老破小，都想改善一下。
老李卖房后，又加了二百多万，在附近换了个大一些的房子。他说在这地方住习惯了，不想离开。
老王卖房后，则在六环边花三百万买了个养老房，把剩余三百多万存入银行吃利息。
北京人换个房，动则几百万，上千万。在我老家换个房少的十万八万，多的十几万或几十万。两下一比，真是相差悬殊，一个天上，一个地下。
从换房看，人的差别真是很大，经济收入也是无法相比，不同地区的房子身价也不同，其实人也是这样。
你对老李老王换房有什么想法，更倾向哪种做法呢？
北京的房价与去年相比，又涨了不少。
我从2020年开始关注房子，准备换房。因为疫情反反复复，一直没有去实地看房。
隔三差五的在贝壳网上看看。
今年终于下决心了，把自家的房子挂到了链家网上，开始接待看房的。
同时也开始实地看房。
自家的房子是涨了不少。再看看海淀的房子涨的更多。
自家的房子与要买的房子差距比去年增大了不少。
而且好一点的房源挂出来几天就买了，根本等不到你卖了房再去买。
所以，要往里换房的还是早动手好。如果是往外换，可以慢慢来。
现在是北京业主换房的大好机会，要把学区房卖出去换成普通住房，把市中心的房子卖出去，换成房山，大兴，通州，顺义，的房子，北京房市以后的四大天王肯定是老大通州，老二顺义，老三大兴，老四房山。
北京房价这一轮上涨太分化了，我的一居室55.5平米，小区属于中档小区，有一定品质，前几年我觉得一定很好出手，随时可以卖掉换房，可是我卖了一年多才在今年3月份卖掉了，405万，价格却只是微微涨了点，可较17年跌了50多万。想置换的区域房价已经涨了100多万了，而且还都没什么房了，太恐怖。忍痛还是出手买了个小三居，办下来快900万了。
想买房的不要相信新闻，要自己出去感受市场。
我的感觉就是老旧小区，无学区的，的确涨幅低，涨的多的都是学区房，有一定品质的改善型住房。刚需上车的很少了，大部分是置换群体！
个人消费贷和个人经营性贷款严禁流入楼市，已成为监管严打的重点，在高压之下，北京上海部分地区提前收回违规流向楼市的信贷资金案例已经出现。
北京换房二套最多贷款186万，如果按照75-90平的4环左右小两房来算，至少得650万，那么换房首付需要464万，再加税费等费用至少有小500万。
前两年确实有很多人用消费贷借30w,用经营贷借30w，东拼西凑来买房，之前房价上涨不少这部分资金也算翻倍盈利了。
按照最新的政策，没有消费贷、没有经营贷，只靠自己的工资，确实能给房地产市场降温，抑制了一部分刚需和炒房者，但从楼市被收回的消费额或者经营贷窟窿用啥补上呢，对普通老百姓来说这是件难事儿！！！
【北京二手房成交略有增加，市场预期不足尚未整体转暖】
“最近看我家房子的人还是不多，一周两三个，但比之前稍微好点。”长嘉着急换房，9月将自家房子挂牌出售，至今已过去两个多月，多次降价，仍未找到合适的买家。
受多校划片、信贷收紧等因素影响，下半年北京二手房市场持续下行。国家统计局数据显示，7-10月北京二手房价格环比涨幅分别为0.7%、0.4%、-0.2%和-0.5%，由涨转跌，跌幅有所扩大。合硕机构数据显示，7-10月北京二手房成交量持续下降，从7月接近1.79万套，到10月跌破万套，仅成交9340套。11月1-23日，北京二手房成交8252套。
受访专家均表示，就目前而言，房地产信贷调整对北京二手房利好有限，市场仍在底部徘徊。郭毅预测，如果信贷利好持续释放，政策环境持续宽松，明年北京二手房量价有望同步回暖。北京二手房成交略有增加，市场预期不足尚未整体转暖 - 21财经（21财经）
认识工体附近链家的一个房产中介，今天和他聊到了换房的事情，他说了几句让我打消了换房的想法。
现在我们在望京住，北四环旁边。九十平米的房子如果在北京也不算太挤了。打算把房子买到东城，西城更贵，所以买东城一个差不多的学区，不用拔尖的学校，中上当的就可以了。
我让这个小兄弟给我推介，小兄弟是店长，年龄不大，说话显得很成熟。一开始我们是看中了三丰里的一套房，特别满意，就是这个小兄弟给找的。可惜，因为我资金迟到位了几天，就有人抢先了。再后来也就很难遇到心仪的房子了。
了解了我的想法，小兄弟对我说，望京挺好的，而且也在学区里。面积也比在二环里稍微大点，住着不憋气。学校当然东城的要好，但是，学校好不等于孩子就学习好。天赋和兴趣占着相当大的比例。换房不是白换，是有成本的。当时买房税费就花了十大几万（含中介费），这次换房又花十大几万二十万，两次买房几十万凭空就给了别人了。我想想可不是么，咱也不是不缺钱的人，几十万也不是随便就可以挣来的，也要省吃俭用才能攒下来，这只是其中一部分费用，换一次房各种费用多了去了。将来第三代是否是学习的料也不清楚，贸然地一厢情愿地给他们提前创造条件，付出太大的成本，结果造就了一个差等生太不值了。那种不顾一切奋不顾身地为了孩子不计成本的付出也不见得是对的。投入产出不成比例也会令人伤心。
听这位小兄弟这么说，极大地“挫伤”了我换房的积极性，基本打消了换房的想法。也深深为这位小兄弟真诚的态度所感动。一般中介巴不得你多换几次，换一次他就挣一次钱呢。看来，哪个行业都有好人啊。
#北京头条#超级实用！北漂在北京买房的10大口诀
1、买房一定要趁早，如果不能一步到位，未来可以再换房
2、北京房子升值空间大，如果你不在北京发展了，北京的房子千万别卖掉，可以租出去。
3、买房下手一定要快，看好了就下笊篱，没有十全十美的房子，大体能满意就OK
4、不是想买哪里买哪里，而是能买哪里买哪里，预算决定了你买房的地段和房子面积。
5、买房前多关注一下北京近期的规划
6、买房尽量找大中介，大中介相对好一些
7、能用贷款买房，就不要全款买房。能用公积金贷款买房最好，比商贷划算
8、在你能力允许的范围内，能贷多少就贷多少
9、买房前先确定区域，再看具体小区
10、买房考虑和地铁的距离，距离地铁越近，房子的升值潜力越大
以上10条为自身北漂多年亲身经验总结，绝对实用，请记牢！如果你是土豪，以上10条可以不用参考。
#房小旗说房#
现在北京市场还有一种情况就是：
房主换房，看上的房子涨价了，郁闷一会儿后就把自己挂牌的房子调高了报价。
北京朝阳户口人在外地生活，手里有一套苹果北区开间无贷款差不多能卖380w，还有现金200w，因为外地有房只能做二套贷款。孩子准备6年后回北京上高中，请问是现在换房好还是到时候再说？买在哪个区比较好呢？
回答：
1. 是否换房，常规建议是满足三个条件。一、产品有不可弥补的瑕疵，比如保值性弱、自住体验差等等。二、有更好的替代产品。三、愿意承担置换成本。
如果产品没有瑕疵，那就看卖房后增加的资金和对楼市的预期。如果看好未来房价，增加的资金又多（包括贷款），那就尽快置换，房子怎么也比现金保值。如果卖房后不增加什么钱，或对楼市不太看好，那就换不换或什么时候换都行。
2. 苹果北区属于有瑕疵的，这种产品在全北京很多，除非是学区房，否自基本没有保值好的。
北区这理念可以说很前卫，张老板当成艺术品来打造的。但所有的创新都意味着风险，风格这东西也不是所有人都能理解和接受的。开放型社区也不是太好维护，再加上其他的一些硬伤，所以也就是租金合适，但却是用升值慢换来的。
以后也不太好扭转，除非是物业牵头进行整体改造。但没什么可能，越是租户多的小区越不好维护，也就这样了。
3. 是否换房没有标准方案，其他的看自己的情况来选择吧。买在哪个区，如果是纯投资那就还在朝阳呗，在附近也行，四环外新区的升值更好些，先明确是否置换吧。仅供参考。
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【最高抵10万 #南京一楼盘推出西瓜换房#[吃瓜群众] 顾问回应：属实】#南京一地产项目推出西瓜换房# 6月28日，新城控股一地产项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动。该楼盘的置业顾问向中新经纬证实，西瓜抵扣房款活动属实，但具体如何操作还没通知到他们。（via 中新经纬）
章哥，今年9月我家孩子上小学，有想换房的计划（刚需+改善居住条件）。我们全家都是北京户籍，我和我老公，孩子，奶奶四人一起住，年收入50万。现有我老公名下望京新城三居（价值830万左右有公积金贷款90万未还完）我名下，双合家园两居室（价值370万左右无贷款）现在考虑卖掉其中一套，再+150万 ，预算540万左右置换买一套房子我们4口居住。
如果卖掉望京的，觉得望京发展前景不错可惜，现在我俩想卖掉双合家园的，又觉得才买了不到2年税费方面损失大。看了看，也就天通苑的那种大一点的复室买的起，又能满足我们4口人的生活和职业居住需要。孩子应该是在慧忠里那边上学，开车往返早晚送孩子半小时左右能接受，而且我上班本来就早，所以也赶不上早高峰。
不知道我们这样计划可行否？您有没有更好的建议？我在网上看很多人说天通苑以前是建在垃圾场上的，买了那种大的户型将来会很难出手，所以也比较犹豫，如何取舍？向您求教，我不着急，您方便时回复我就好。万分感谢！
回答：
1、天通苑没什么劣势，大户型最多就是出手时挂牌期长一些。除非特别大，否则到不了很难出手的程度，在保值方面也不受影响。所以没必要纠结，就是挺好的自住型住房，并不会吃亏。当然也别抱什么太高的期望值，老经适房就是跟随北京大盘，不会超出，否则就失去物美价廉的优势了。
2、天通苑可以说有一部分建在垃圾场上的，但很小。当年是90年代，北京的规模并不大，支撑不了这么大的垃圾场，8平方公里，哪儿有那么多的消耗量啊。
天通苑属于老经适房中很特殊的，19个项目中，其他的都是国企开发，只有这里和今日家园是民营。今日家园是今典的，老板的岳父位高权重，土地又是军地联合。而天通苑则是哈尔滨的开发商，特殊的政商关系，这不提了。
但顺天通公司也并不是纯凭关系，人家本身就是做保障房出身的，有了成绩才被邀请到北京。不过仍有些特殊，天通苑不属于当年的十大边缘集团，而是个超生儿，和望京的性质类似。这里一次性征地4680亩，而且竟然没有国务院批文，征的也全部是农田，没什么垃圾场，人家看不上。而且连立水桥、白坊和中滩等三个村子的民房都一间不拆，这项目背景震惊全北京地产界。
3、天通苑出现了众多大户型，在当年是饱受诟病的，人们都骂开发商违规，把经适房盖成了富人区。但是，也就是这些大户型才挽救了天通苑。试想，如果是真的是全部为80平以下小户型，那这里将拥堵成什么样子？而且必定成为贫民窟，问题要比今天严重的多。
4、当时还有很多天通苑的传闻，主要都是说质量不好，尤其发生了多起物业***事件，闹得沸沸扬扬。
其实质量说的过去，那个年代的房子并不好卖，如果不把质量做好就更卖不出去了，尤其大户型，那个年代的普通家庭是买不起的。质量问题大多是细节，道路管井和配件什么的，主体质量都合格。
只不过是顺天通仗着背景深厚，不像回龙观那样进行物业招标，处理问题又太蛮横，所以惹得名声不好，一堆的麻烦。但这都是过去的陈芝麻烂谷子了，回天计划搞的不错，天通苑已经好多了。
5、总之吧，天通苑没什么不好，尤其大户型更是宜居。这里在2007年之前，也就是北京第一次大行情的时候曾经跑输过大盘，这和回龙观的均价一对比就知道。之后就正常了，升值率就是跟随大盘，没再跑输。大户型的价格差率也早就定型，价格差或许会拉大，但比例没变化。
流动性也没必要纠结，肯定比小户型的挂牌期长，但也说的过去。这去中介查查去化周期就行，天通苑至少不比其他板块弱。一直是北京的成交量前三名，没什么太大劣势。所以这该买就买，我也建议留着望京的。双合家园的总价不高，税费让中介算个帐吧，他们应该能有些办法。仅供参考。
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我是外地户口，我想把北京旧宫的51平的一居卖了，在大厂潮白新城买套133平的4居（佳兆业-群贤苑）。换房主要目的一是考虑孩子上人大附在当地的学校，二是孩子大了以后可以给他当婚房。佳兆业的价格在1.9万，主要是感觉后期是副中心很多功能的承载地，规划也有地铁，将来可期。旧宫润星家园的价格不到4.8万，楼盘快20年的老小区，感觉以后也不会有更好的价格。请您帮我分析一下利弊，谢谢！
回答：
1. 利弊，我对环京不熟啊，学校就更不熟了。
2. 不过也可以分析一下。人大附在当地的学校，或许会办的很成功，但不太成功的概率可能更大。人大附在北京也办了好几个分校了，除了朝阳区的人朝分校和人朝学校，其他的到目前为止还不算多牛。
任何一所学校要想成功，校长、师资、生源，缺一不可，而好校长不太好找，否则都成名校了。师资同样难，有了名师才能出高徒，否则就得是天才自己努力了。办在北京各区的名校分校，招揽优秀师资都不是太容易，其中都有优惠购房一类的政策，否则好老师凭什么大老远的去上班啊？而办在环京的分校，用什么待遇来吸引好老师，难度相对更大。当然会有好老师愿意去外地工作，或许出成绩更快更高，看情况吧。生源这也看情况，大多数孩子的智商都是差不多的，但要想真正出成绩，或许得掐尖儿到牛娃，尤其是前几届。否则如果打不出名气，以后的招生会更难一些。
3. 当婚房正常，房子本来就是用来住的。
但后期是副中心很多功能的承载地就不好说了吧，副中心本来就是“副”的，是把北京核心区的一部分功能分出去，以政务为主。那有什么功能还需要让河北承载呢？
通州不算小了，1200平方公里呢，而北京城六区都加起来才1380。如果真有好的功能，估计是先留在北京的，实在不想要的或许才往出疏解。比如批发市场什么的，然后各个环京城市一起抢，各家一分也就都没多少了。
有了地铁当然好，但这也不算什么新鲜事物了，将来都是必备配套。这就跟当年的公交似的，在郊区没有通车的时候都觉得挺新鲜，都有了也就那么回事儿了。更何况指不定还得等多少年呢，跨区跨市的利益不是太好解决的。
4. 当然，以后到底发展成怎样我不知道，不敢预测。但从之前这些年各环京地区的房价走势来看，似乎没有超过北京的。旧宫虽然是大兴，但离市区近，这些年改造的也不错，还挨着亦庄这么个产业区，所以大多数小区的价格没有落后。如果旧宫以后不会有更好的价格了，那就代表着北京近郊都不怎样了，也等于北京城走向衰落。那北京如果衰落了，环京能很好吗？
所以这有点儿悖论，环京本来就是靠着北京发展的，但现在却盼着北京衰落？大家守着同一口锅吃饭没问题，反正锅大，来几个分饭的无所谓。但最好别盼着锅漏了，那样或许谁都吃不着了，越是边缘的分的越少。
5. 总之吧，为了自住换到环京应该，房子本来就是用来住的。但非得因为自己搬走了，就盼着北京衰落也不太合适，没了支撑从哪儿分到资源呢？
商品价格是由供需关系决定的。而房价也是由购买人群决定的，这代表了从他们兜里能掏出多少钱，能从银行借到多少钱，毕竟刚需是很难托起豪宅的价格的。
那环京一般三类人置业。一是没办法的，在北京或是没有资格，或是资金不够，买不到太好的房子。所以只好先到环京暂住，一旦能力达到了，这些人中有很多还是会换到北京的，换来的还是那些能力没达到的。也就是说，这个群体不是想稳定常住，一旦有了钱或有了能力就搬走，那换来的人群能把房价持续推高吗？
第二类人群以老人为主，也是没办法，买不到北京，或者是从北京溢出的，只好住在环京。他们倒是会常住，但指望着这些老人能很有希望吗，能撑住经济发展吗，他们自己恐怕都不太相信吧？
第三类就是炒房客，这就不多说了吧，追涨杀跌，赚钱是人家目的。他们确实有可能推高房价，但涨的高或许跌的也狠。教训刚刚过去不久，可以跟邻居聊聊。
6. 最后多说一句，在哪座城市定居，代表着看好哪座城市的经济发展。但老话说是打铁需要自身硬，得是自己城市的产业发展起来才硬气。总惦记着靠老大分出点儿资源未必能吃饱吃好，北京连自己的远郊还不是太强呢，帮河北发展可能不是市政府的主要目标，也当不了政绩。仅供参考。
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“没有中介的年代，北京人想换房就得这样儿，人肉广告碰运气，犹如插标卖草。”请问作者最后的插标卖草是什么意思？是不是想说插标卖首或者插标卖刀？插标就是插草的意思，插草卖草么？
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