《中华人民共和国合同法》第286条规定:"发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民***将该工程依法拍卖。 建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。"
2002年6月27日起施行的《最高人民***关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：人民***在审理房地产***案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
从上述法律规定可以看出：1、在效力上，如果消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项，则承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。2、建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权受偿。
